Restricciones al Desarrollo Inmobiliario

En el último tiempo se ha conocido públicamente la intención de algunos alcaldes de “congelar” el otorgamiento de nuevos permisos de edificación en ciertas zonas de sus comunas, en particular para restringir la construcción de edificios en altura.

Cabe destacar que, si bien es un mecanismo contemplado en nuestro ordenamiento jurídico, tiene un carácter excepcional y de enorme trascendencia, dado que afecta transitoriamente –aunque por plazos bastante prolongados en comparación con otras medidas excepcionales previstas en la legislación– nada menos que a dos garantías constitucionales, como es el derecho de propiedad y el derecho a desarrollar cualquier actividad económica.

De ahí que su uso también debe ser absolutamente excepcional, debiéndose aplicar sólo cuando se esté ante una modificación inminente al respectivo plan regulador comunal, situación que debe ser respaldada por los estudios correspondientes. De lo contrario, la autoridad competente, en este caso la Seremi de Vivienda, no puede acceder a una solicitud alcaldicia de esta índole.

Por cierto que nadie discute que los alcaldes tienen el derecho y la obligación de velar por la calidad de vida de los vecinos que los eligieron y por el desarrollo de sus comunas. Es legítimo que quieran revisar sus respectivos planes reguladores comunales y resguardar ciertas áreas que la comunidad considere relevantes (aun cuando la institucionalidad del país asociada el cuidado del patrimonio presenta serias debilidades).

Sin embargo, si el resultado de ello es que no se pueda construir en extensión, que se limite la construcción en altura y que tampoco se puedan renovar áreas urbanas deterioradas, lo que ocurre inevitablemente es que aumenta el precio de las viviendas, afectándose en especial a las familias de menores recursos, que se ven forzadas a radicarse en zonas periféricas de la ciudad, donde suele existir una baja oferta de infraestructura de transporte, áreas verdes y servicios.

Así, lo que se hace en “defensa” de unos ciudadanos, termina afectado a otros ciudadanos, quienes resultan impedidos de vivir en los lugares donde desearían hacerlo, por carecer de una oferta de viviendas acorde a sus necesidades.

Entendemos que pueda haber razones justificadas para establecer ciertas condiciones al desarrollo inmobiliario, pero éstas debieran ir siempre acompañadas de una adecuada y oportuna provisión de suelo, de modo que las ciudades puedan crecer tanto por extensión como por densificación y renovación. Ello no está ocurriendo en la actualidad y es lo que explica, en parte, el aumento del precio de las viviendas.

Ahora bien, tal como nuestro gremio ha advertido la grave falta de suelo urbanizable en el Gran Santiago para la construcción de conjuntos habitacionales para las familias de los primeros quintiles de la población, también ha propuesto una estrategia de densificación de la ciudad, fundamentalmente en las áreas circundantes a infraestructura de transporte de alto estándar.

De hecho, si en la zona de influencia directa de las futuras líneas 3 y 6 de Metro se aplicaran condiciones normativas similares a las de algunos barrios de Providencia –altura máxima de 12 pisos y densidad de 1.100 habitantes por hectárea– y el 50% de dicha superficie se destinara a equipamiento, comercio, servicios y áreas verdes, en el porcentaje restante del terreno podrían localizarse casi 2.000.000 de personas, lo que equivale a  677.508 viviendas.

En todo caso, los problemas urbanos y la fricción entre proyectos inmobiliarios y grupos ciudadanos no se resolverán congelando el otorgamiento de nuevos permisos de edificación ni estableciendo normativas que restrinjan alturas y densidades. Se necesita incorporar cambios profundos a la manera en que actualmente se gestionan nuestras ciudades.

Entre los aspectos que deben ser abordados con urgencia destacan la implementación de una nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano, materia en la que trabaja una comisión ad-hoc convocada por el Gobierno; modificar radicalmente la institucionalidad asociada a los planes reguladores comunales, incorporándoles plazos de vigencia y de revisión y una participación ciudadana informada, oportuna y propositiva; y aprobar la ley de aportes al espacio público, que se tramita en el Congreso, de modo que todos los proyectos inmobiliarios contribuyan con obras o recursos financieros al desarrollo de la infraestructura de la comuna en que se ubican.

Daniel Hurtado Parot
Presidente
Cámara Chilena de la Construcción

Se pueden establecer condiciones al desarrollo inmobiliario, pero éstas debieran ir acompañadas de una provisión de suelo.