Escasez de suelo urbano

Hace poco se presentó el estudio “Disponibilidad de Suelo en el Gran Santiago”, elaborado por el Observatorio de Ciudades de la Universidad Católica según parámetros definidos por nuestro gremio con el propósito de identificar el terreno disponible para la construcción de conjuntos de viviendas en extensión, que típicamente responden a las demandas habitacionales de los primeros quintiles de la población.

Tal como indicáramos en su oportunidad, las menos de 2.000 hectáreas que cumplen estas condiciones no representan todo el suelo que pudiera albergar proyectos inmobiliarios en el Gran Santiago. Sin embargo, reflejan el grave problema que constituye la disponibilidad de espacio físico para el desarrollo no sólo de la Región Metropolitana sino de las principales ciudades del país y para el cumplimiento de la política habitacional, dado el sostenido aumento del valor de los terrenos.

El hecho innegable es que los centros urbanos evolucionan a través del tiempo por efecto del crecimiento demográfico, de las migraciones y de la mayor demanda de espacio –público y privado– que ejercen los ciudadanos a consecuencia del aumento del nivel de ingresos.

Puestos ante esta realidad, hemos planteado que se implemente un sistema de planificación por condiciones, en que se definan áreas de protección y que el resto del territorio sea posible de desarrollar, siempre que se cumpla con ciertas condiciones o exigencias destinadas a que los proyectos internalicen las externalidades que generen, medidas caso a caso en forma objetiva y transparente.

A partir de este marco general, proponemos cuatro principios básicos relacionados con la disponibilidad de suelo o generación de espacio físico:

En primer lugar, los instrumentos de planificación de las ciudades debiesen asegurar permanentemente que existan terrenos disponibles para un período de, al menos, 20 años. Así, el precio de este insumo no se incrementaría artificialmente por restricciones innecesarias de su oferta y se dispondría de suelo suficiente para satisfacer la demanda habitacional futura de los ciudadanos.

Luego, y dado que cada proyecto internalizaría sus impactos, el Estado tendría que posibilitar cualquier tipo de crecimiento de las ciudades: por densificación –en especial en torno a ejes de transporte relevantes–, por extensión adyacente o distante, por renovación o por rehabilitación de espacios deteriorados y subutilizados, salvo en áreas que cuenten con algún tipo o grado de protección oficial.

Por otra parte, debieran existir mecanismos que faciliten el traspaso a privados del suelo fiscal cuando exista demanda por ese recurso, con la excepción de aquellos terrenos que, por sus particularidades objetivas, sea aconsejable restringir su desarrollo, como, por ejemplo, zonas de fragilidad ambiental o de especial interés por su ubicación fronteriza o por otras razones relativas a la seguridad del país.

El borde costero, en tanto, debe visualizarse como una oportunidad de desarrollo para las comunidades, lo que tendría que ir acompañado de una institucionalidad y un marco regulatorio que, resguardando el principio de sustentabilidad, faciliten los desarrollos en dicho territorio.  

Gastón Escala Aguirre
Presidente
Cámara Chilena de la Construcción

Hemos planteado que se implemente un sistema de planificación por condiciones, en que se definan áreas de protección.