MAYOR CLARIDAD PARA LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS

Desde que se encuentra en discusión el proyecto de ley que establece “un sistema de aportes al espacio público aplicable a los proyectos de construcción” hemos sido enfáticos en que, si bien los principios que lo sustentan son concordantes con nuestra propuesta de Política Nacional de Desarrollo Urbano, es necesario aclarar algunos aspectos, sobre los cuales seguiremos haciendo ver nuestra posición.

1.- El nuevo sistema de aportes al espacio público propone –en compensación por las externalidades provocadas por un proyecto inmobiliario– cesiones de terrenos o su equivalente en dinero o en obras. El monto del aporte, que no puede superar el 44% del valor comercial del terreno, se fijará según la intensidad de utilización del suelo, el tamaño del proyecto, su destino y localización. Este último criterio podría afectar la garantía constitucional de igualdad ante las cargas públicas.

 2.- Es de gran importancia que se genere una fórmula de cálculo del aporte –que quedará entregada al Reglamento de la Ley– que establezca, bajo criterios absolutamente técnicos, el monto de las externalidades propias del proyecto inmobiliario y que, por lo tanto, deben ser compensadas. De lo contrario, se corre el riesgo de que, al no hacerse un cálculo técnico riguroso y transparente, se establezcan siempre aportes cercanos al máximo permitido, lo que podría constituir una carga excesiva, que desincentive la materialización del proyecto.

3.- La CChC ha manifestado en reiteradas oportunidades que este sistema debe evitar la acumulación de aportes sucesivos, lo que podría llevar eventualmente a ceder o aportar más del máximo establecido. Para esto, es necesario que las cesiones que se realizaron con anterioridad al desarrollo del actual proyecto se puedan imputar como crédito. Es decir, el aporte se debe aplicar sólo sobre el nuevo impacto que el proyecto inmobiliario genere. 

4.- En ningún caso el aporte debe destinarse a suplir un déficit histórico, ya que éste debe ser abordado por toda la sociedad. De este modo, entendemos que el Proyecto de Ley y, posteriormente su reglamento, deben incorporar mecanismos que excluyan este déficit de la base de cálculo, así como del plan de inversiones en el espacio público.

5.- Proponemos que en caso de que un desarrollador inmobiliario no considere correcto el aporte exigido según el cálculo, tenga la opción de recurrir a un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), actual mecanismo que sirve para dimensionar las externalidades viales de un proyecto. Lo anterior garantiza, además, que las obras o aportes a realizar vayan en directa mitigación de los impactos y externalidades del proyecto. En este caso, el EISTU podría quedar exento de límites, pudiendo un desarrollador realizar estudios para proyectos que consideren una carga menor que la actualmente exigida.

Sergio Cavagnaro Santa María
Gerente general
Cámara Chilena de la Construcción