Burbuja Inmobiliaria

En relación al editorial publicado el viernes pasado y que expone “visiones contradictorias” ante la presencia de una eventual burbuja inmobiliaria, estimamos pertinente reiterar los argumentos que nos han llevado a sostener que no estaríamos frente a un fenómeno de este tipo, aun cuando se observe un aumento en el precio de las viviendas.

En primer lugar, el incremento en el valor de los inmuebles –particularmente en la zona nororiente de la capital–, tiene su origen en una demanda que ha resurgido con fuerza luego de un período en que la posibilidad de adquirir una vivienda se vio afectada por la alta inflación de los años 2007 y 2008, la crisis financiera internacional y el terremoto de febrero de 2010.   

Por lo general, la decisión de compra de una vivienda no desaparece en ausencia de las condiciones que se estiman adecuadas para ello sino que sólo se posterga hasta que éstas vuelven a presentarse. Y es precisamente lo que ha ocurrido, dado el crecimiento económico experimentado en los últimos años, niveles de desempleo históricamente bajos, un aumento real de las remuneraciones y tasas de interés para los créditos hipotecarios que se mantienen por debajo del promedio de los últimos diez años.  

Se agrega a esta fuerte demanda un aumento en los costos de producción, relacionados, entre otras variables, con la mano de obra, los insumos y el suelo. El valor de este último ha escalado notoriamente por el agotamiento de los terrenos para el desarrollo no sólo de proyectos en extensión –afectados por el congelamiento del radio urbano–, sino también de densificación, ya que, por ejemplo, es cada vez más difícil construir edificios de departamentos de menor metraje.

Dicho lo anterior, el principal antecedente para sostener que este incremento en los precios de las viviendas no respondería a una burbuja inmobiliaria es que no se constata un desacople entre la evolución de los precios de los inmuebles y la de los ingresos reales de las personas. En cambio, en los países en que se han registrado estas burbujas, el primero de tales indicadores se ha incrementado muy por sobre el segundo, cuestión que no ha estado presente en el mercado local.

Por otra parte, todo indica que la demanda por viviendas que se ha observado hasta ahora busca satisfacer una necesidad residencial y no especulativa. Prueba de ello es que las unidades que se comercializan son efectivamente utilizadas, no registrándose un stock de viviendas vendidas sin ocupar, lo que a su vez ha incidido en el aumento en el valor de los arriendos.

Conscientes de las dificultades para determinar la existencia de una burbuja inmobiliaria, valoramos que los diversos agentes monitoreen los mercados y se genere información fidedigna sobre la evolución de los precios y su relación con el sistema financiero. Uno de nuestros objetivos ha sido siempre contribuir al adecuado funcionamiento de la economía nacional, por lo que –a diferencia de lo que nos imputa el editorialista– no está en nuestra misión oponernos a que ello ocurra. Afirmar lo contrario carece de fundamentos.

Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Cámara Chilena de la Construcción

Todo indica que la demanda por viviendas que se ha observado hasta ahora busca satisfacer una necesidad residencial y no especulativa