Venta de viviendas disminuyó 46,7% en el Gran Santiago

La venta de viviendas en el Gran Santiago disminuyó 46,7% durante el primer trimestre de 2020 respecto de igual período de 2019, según informó la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en su último Informe de Ventas Inmobiliarias.  El resultado del primer trimestre de este año se explica mayormente por el descenso en la venta de departamentos, que cayó 55,7% y la disminución de 13,8% de la venta de casas.

Javier Hurtado, gerente de Estudios, explicó que “Si bien existe una alta incertidumbre sobre la evolución de la crisis sanitaria, estamos proyectando como escenario base para este año una caída anual de las ventas inmobiliarias cercana a 35%. En particular, prevemos un segundo trimestre muy deteriorado, con abril y mayo registrando ventas muy bajas –producto principalmente de que gran parte del mercado ha estado y puede seguir estando paralizado por las cuarentenas– y una segunda mitad del año un poco mejor “.

Precio, superficie y estado de obra

Los departamentos más vendidos en el período enero-marzo fueron aquellos de tramos intermedios (3.000 a 4.000 UF), mientras que la venta de departamentos de menos de 2.000 UF disminuyó en participación de mercado alcanzando un 10% de la demanda, el valor más bajo desde que existe registro. En tanto, la mayor comercialización de casas se concentró en las de valor más bajo e intermedio (entre 1.000 a 1.500 UF y 2.000 a 3.000 UF), en detrimento de segmentos de mayor valor (más de 4.000 UF) que concentran el 30% de la demanda por casas, cinco puntos porcentuales menos que un año atrás. Además, durante el primer trimestre de 2020 fueron desistidas 13% del total de promesas, el mayor al promedio de los últimos 5 años.

Respecto a la superficie de las viviendas, el 49% de los departamentos vendidos en el período tuvieron una superficie menor a 50m2, 8 puntos porcentuales menos que en trimestre anterior. Las casas más pequeñas, de hasta 70 m2 concentraron el 60% de la participación (12 puntos más que el año anterior).

El 41% de departamentos vendidos correspondió a unidades terminadas o en terminaciones, mientras que en casas éstas concentraron el 30% de la demanda.

Participación según comunas

Durante el primer trimestre de 2020 las agrupaciones La Florida/San Joaquín/ Peñalolén, además de Ñuñoa/La Reina e Independencia son las que más aumentaron su participación en la venta de departamentos, (14 puntos porcentuales en conjunto). En cambio, Estación Central, Santiago Centro y Las Condes fueron las que más perdieron (5,4 y 3 puntos, respectivamente).

En tanto, las agrupaciones Lampa /Quilicura y Colina son las comunas que más aumentaron su participación en la venta de casas durante el período. Por el contrario, San Bernardo/Buin y Lo Barnechea/Las Condes fueron las comunas que más redujeron su participación en la demanda, alcanzando 18,5% en conjunto.

Oferta y velocidad de ventas

Durante el primer trimestre de 2020 la oferta de viviendas registró una caída de 9,9% alcanzando uno de sus niveles más reducidos de los últimos tres años. En departamentos los tramos intermedios (2.000 a 5,000 UF) son los que ganaron más participación respecto de un año atrás, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF), que apenas concentran 18% de la oferta. De la oferta disponible de departamentos, 33% se encuentra sin ejecución o en etapas iniciales (creciendo 2 p.p. respecto al trimestre anterior) con una de entrega entre 18 y 24 meses.

En casas, aquellas entre 3.000 y 5.000 UF son las que más aumentan su participación (12 pp.), en detrimento de segmentos de menor valor (hasta 2.000 UF). De la oferta disponible de casas, crece 11 p.p. participación de unidades terminadas o en terminación (51%) en el último año. Por otro lado, cae participación de etapas iniciales de obra (sin ejecución y excavaciones) debido al escaso ingreso de proyectos en la oferta inmobiliaria. Sin embargo, la participación sigue siendo elevada, concentrando 28% de la oferta.

Durante enero -marzo de 2020 la velocidad de venta de viviendas tuvo un significativo deterioro y promedió 33 meses para agotar la oferta disponible (44 meses para departamentos y 14 para casas).

Precios

El Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV) de la CChC mostró que durante el trimestre móvil enero-marzo registró un alza anual promedio de 4,4%, que refleja una disminución de 0,7% en los precios. Los departamentos incrementaron sus precios de venta en 4,5% y el valor de las casas se elevó 4,2%.

Claudio Nitsche, presidente del comité inmobiliario de la CChC, señaló que “el precio de las viviendas responde a fundamentos muy claros. El más relevante es el valor del suelo, cuyo incremento, según el Banco Central, explica entre el 50% y el 60% del aumento del precio de las viviendas en los últimos años, siendo un factor que no ha dejado de estar presente. Además, es improbable una “guerra de precios” en el corto plazo porque ha disminuido tanto la demanda como la oferta de viviendas, lo que quita presión sobre los precios, aunque estamos ante una crisis muy incierta, por lo que no descarto que algunas empresas, dada su propia realidad, implementen estrategias de comercialización más agresivas donde el stock de viviendas esté más alto.