Estudio de la CChC analiza el mercado inmobiliario y los actuales riesgos para el sector

En el marco de la inauguración de la tercera versión del Week Inmobiliario, el gerente de Estudios de la CChC Javier Hurtado presentó los resultados del estudio “Mercado Inmobiliario de Chile: Situación actual, perspectivas y principales riesgos”, abarcando datos de las principales urbes: Coquimbo/La Serena, Gran Valparaíso, Gran Santiago, Gran Concepción y Temuco/Padre Las Casas.

Respecto al mercado de viviendas nuevas, se observa en el estudio que la demanda acumula un crecimiento de un 68% al mes de agosto, esto tras la significativa caída que se produjo en 2020 por la pandemia. Sin embargo, las bases de comparación serán más exigentes en los próximos meses, por lo que las ventas crecerían 29% anual en 2021.

Junto con esto, se concluyó que más de la mitad (58%) de las viviendas comercializadas se ubican en valores intermedios (2.000 a 4.000 UF), un escenario muy diferente al que se tenía 5 años atrás cuando 40% de la demanda era por unidades de hasta 2.000 UF.

Riesgos que enfrenta la industria

El escenario actual que vive el país presenta varios riesgos: por un lado, el aumento en la tasa de interés y la inflación, en segundo lugar, el acceso al crédito más restrictivo, los bancos han decidido reducir los plazos máximos de 30-25 años a 20 como plazo máximo, así como las reformas tributarias, en lo que se refiere a la eliminación del crédito especial para las empresas constructoras y el DFL2.

Una de las simulaciones explicadas por Javier Hurtado en la presentación del estudio, indica que para adquirir una vivienda de 2.000 UF, con un crédito a 30 años y una tasa de 3%, el comprador debía justificar hasta ahora ingresos por $1.026.188, sin embargo, esta cifra se elevaría a $1.644.776, con un préstamo a 20 años y una tasa de 5%, considerando las condiciones para los próximos meses.

“Este es un tema mayor, justificar el 50/60 % más de ingresos para adquirir una vivienda similar es una situación muy difícil, con lo cual vamos a ver muchas menos personas con posibilidad de acceder al mercado de la vivienda en nuestro país” advirtió Hurtado.

Otro riesgo que alejaría a las personas de la posibilidad de comprar una vivienda, según los datos del estudio es la posible eliminación de la exención tributaria crédito especial de empresas constructoras que el gobierno impulsa para financiar la ley corta de pensiones. Esta medida produciría un alza de 12% en el precio promedio de las viviendas.

Respecto a estas complejidades para el mercado de la vivienda en el corto plazo se refirió también en la actividad el presidente de la CChC Antonio Errázuriz. “No olvidemos que hoy en nuestro país son más de 700.000 las familias que necesitan de soluciones habitacionales porque viven en viviendas precarias o en campamentos, allegadas y, en gran parte de los casos, con altos grados de hacinamiento. Ahora bien, este no es un problema que esté afectando solo a las familias más vulnerables. Diversos factores han hecho que la casa propia se vuelva cada vez más inalcanzable también para las familias de grupos emergentes y de buena parte de la clase media. En resumen, serán muchísimas las familias que tendrán que seguir ahorrando por un largo tiempo o simplemente resignarse a no tener una casa propia” puntualizó el presidente del gremio.

En cuanto a la oferta de departamentos, Hurtado añadió que “esta ha venido al alza desde la última parte de 2020 coincidiendo con la recuperación de la demanda (3%). Mientras que la oferta de casas nuevas exhibe un rápido ajuste a la baja (-24%) debido a la fuerte demanda frente a un escaso ingreso de proyectos nuevos al mercado”.

Acerca del cambio en la composición de la oferta de viviendas, este ha sido relevante desde 2015. Hasta ese momento, por lo menos la mitad de la oferta se ubicaba en valores de hasta 2.000 UF, en tanto el sesgo hacia unidades más caras se ha acelerado desde 2019, con los rangos de 2.000 a 4.000 UF acaparando 61% de la oferta. Algunas de los factores que afectan directamente al valor de las viviendas son la escasez de suelo, normativas más restrictivas e insumos más caros.

Y con lo que respecta al encarecimiento de las viviendas nuevas es un fenómeno que se visualiza desde el 2010 en adelante, y algo más acelerado desde 2017. En promedio, las viviendas se han encarecido un 60% en la última década, con alzas de 38% para departamentos y de 131% para casas. Esta situación es se trata de un fenómeno generalizado en las principales ciudades del país, con alzas de un 90% en Coquimbo/La Serena, 30% en Gran Valparaíso, 63% en Gran Concepción y 78% en Temuco/Padre Las Casas.